养老院项目建设规划方案V1.2.docx

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1、养老院 项目 建设规划方案 V1.2 养老院 项目 建设 规划方案 第一章 总 论 1.1 项目名称： XX养老社区项目 投资单位： XX 市 XXXX 有限公司 项目地点： XX 市 XX区 XX乡 XX 村，占地 XX亩。 1.2 项目背景分析及必要性 1.2.1项目背景分析 (1)解决老龄化社会问题的需要。 据世界卫生组织的资料称，一个国家的老年人口系数达到 10%以上（ 60 岁以上人口）或 7%（ 65 岁以上人口）时，标志着这个国家或地区进入老年型。目前，我国 60岁以上老年人口已达 1.3亿多，占全世界人口的五分之一，占全国总人口的 10%以上。到 21世纪中叶将超过 4 亿，占

2、全国总人口的 28%，即每 4个人中就有一位老年人；又预测我国 65 岁以上老年人数将从 2000 年的 0.94亿（占总人口的 7.3%）增加到 2050 年的 3.34亿（占总人口的 22.6%），我国已成为老龄化速度最快，老年人口最多的国家。有关资料显示，我国 现有 2360 多万老年人“独守空巢”。随着人口老龄化的来临，老年人问题已成为一个世界问题，同样是我国面临的一个严峻问题。 XX和全国一样老龄化程度为 10%以上。新建 XX 养老社区，也是解决老龄化社会问题的需要。 (2)构建和谐社会的需要 党中央、国务院发出构建和谐社会的号召， XX市委、政府也提出建设“和养老院 项目 建设规

3、划方案 V1.2 谐社会”的要求。如果老龄化问题解决不好，和谐社会的目标就难以实现。尊老爱幼是我们中华民族的优良传统，新建 XX养老社区项目，将为 XX 弱势老人、孤儿等提供了一个“老有所养、老有所学、老有所为、老有所乐”的好场所，不仅使老年人的晚年生活丰富多彩、快乐幸福，也为孤儿等困难弱势群体提供一个温暖幸福的大家庭，使其在这个充满爱和温暖的大家庭里健康成长。这必然对构建和谐社会起到积极的促进作用。 (3)加快社会养老事业发展的需要 XX养老社区项目实施后，将彻底改变原有的敬老院设备陈旧、环境较差等这一现状，将扩大收养、收治规模，完善服务功能，亮化美化生活环境，更好地履行“上为党和政府分忧，

4、下为人民群众解愁”的服务宗旨。 1.2.2 项目建设的必要 性 XX市老年人口结构和未来五年发展趋势，从年龄结构和城乡分布情况看，XX市老龄人口结构有以下几个特点： （ 1）是老年人口比例高。 截至 2009年底，全市人口约 1155.28万人，其中 60周岁以上老年人为 155.1万人，占全市总人口的 13.42%。其中男性 76.63 万人，女性 78.47 万人。高于全国老龄人口 12.5的平均水平，老龄化趋势十分明显。 （ 2）是农村老年人比重大。 截至 2009年底，市区 60 周岁老年人有 14.51万人，占市区人口的 13.65%，占全市 60 岁以上老年人口的 9.35%； 农

5、村 60周岁以上老年人有 140.59万人，占全市农村人口的 13.4%，占全市 60 岁以上老年人口的 90.65%。 （ 3）是低龄老人数量多。 养老院 项目 建设规划方案 V1.2 全市 60 周岁以上老年人中， 60 69 周岁老年人口为 80.66万人， 70 79周岁老年人口为 49.22 万人， 80 89 周岁老年人口为 21.4万人， 90 99 周岁老年人口为 3.76 人， 100岁以上老年人口为 268人。其中 60 79岁的老年人占老年人口总数的 83.74%。 按照全国老年人口 3.25%的递增速度（国家公布的平均数据）和 XX 市总人口 7.8的自然增长率为（从市

6、计生委得到的数据）测算，我市老年人口比例将持续提高，到 2015年，预计全市老年人口将达到 187.91万人，占总人口的 15.52%。 1.3 养老产业发展趋势 1.3.1 养老设施产业化 长期以来，我国的养老产业一直是民政机构社会福利的一部分，近年来虽逐步走向了社会化，但仍然是以非营利社会福利为主体。近年来，随着社会经济的不断发展，和我国老龄化的不断加快，养老产业逐渐成为民间投资关注的新领域。因此，如何借鉴国外先进的产业发展模式，找出一 条多元化发展的新途径，是保证在 市场经济条件下，我国养老产业发能够快速健康发展的重要任务。打破传统的单一养老模式，实行家养老为主，社会机构养老为辅的复合型

7、养老模式。 （ 1）老年公寓 老年公寓主要是提供给具备独立生活能力的老年人的居所，以出租为主要经营模式。 a、自住型老年公寓（ Independent-living）， b、陪助型老年公寓（ Assisted-living）， c、特护型老年公寓（ acute-care）， 养老院 项目 建设规划方案 V1.2 经典案例 法国老年公寓特点：酒店式公寓 人类历史上最早进入老龄化社会的就是法国，法国也是欧洲人口老龄化国家的典型。特色 鲜明的老年酒店式公寓是法国解决老年人住房问题 的主要模式。在这种酒店式公寓中，配套设施完全依据老年人的需要设计，如防滑设施和无障碍设施等，服务人员远远多于酒店或酒店式

8、公寓，老年人可以根据自己的需要选择长住或短住。 （ 2）老年住宅社区 养老社区是在传统养老模式的基础上产生的一种创新型的养老模式，它是依托大型中心城市的辐射而建成的具有卫星城性质的全龄化 服务型养老社区，实现了人性与专业、亲情与服务的完美结合。 经典案例：台湾长庚养生文化村： 特点：配套齐全，建设社区 以长庚医院雄厚的医疗资源为后盾，建成 了全球最大的银发地产区。是社区，又像医院；是医院，又像社区，这就是台湾最新推出的房地产概念 养生文化村。集养老、医疗、生活、娱乐等功能于一体。 1.3.2 养老产业发展趋势 （ 1）养老设施功能全龄复合化 我国传统的养老设施功能单一，仅能满足老年人生活的基本

9、需要。随着社会的不断发展和人们生活水平的日益提高，老年人对养老设施的要求也日渐提高，因此，养老设施的功能也必然向着养老、医疗、康体、休闲娱乐等复合功能方向发展。为老年人提供健康，舒适的社区大环境，实现真正意义上的：老养老院 项目 建设规划方案 V1.2 有所养，老有所为，老有所乐，老有所医。而配套服务设施的大量出现，也使社区发展呈现全龄化趋向。 经典案例：英国老年社区 特点：配套设施齐全的全龄化大型老年社区 英国的老年社区建筑规模大，有各种各样的俱乐部，开设的课程和组 织的活动超过 80 种以上 。具有完善的配套设施与功能区划分，是集合了居住，商业服务，度假疗养为一体的大型综合社区。 （ 2）

10、养老院与养老社区一体化 将社会福利养老设施与全龄化老年住宅社区相结合，实现养老医疗和娱乐设施的资源共享，一方面可保障养老社区公共医疗和文化娱乐的需求 , 另一方面也可维持养老公共设施的高水平运营。 经典案例：德国的养老社区 特点：老年住宅与养老院相结合 德国老年产业分为两种体系：社会住宅体系，养老院体系。 社会住宅体系 :内部多为无障碍设计，政府对老人住房采取补贴措施。 养老院体系 :是一种接近住宅形式的养老院。 1.4、项目 SWOT分析 1.4.1 项目优势与机遇 （ 1）政策和领导优势 党的十七大报告提出加快推进以改善民生为重点的社会建设，老有所养是改善民生的重要内容。政府、社会都在积极

11、支持探索、创新多元化的城市养老模式，解决在创新养老模式中所遇到的各种问题，民政部、 XX 市各级领导对养养老院 项目 建设规划方案 V1.2 老社区建设的高度重视也为项目的实施提供了强有力的政策和领导组织保障支持。 （ 2）区位优势 XX村位于我市重点生态示范区北部新城中央腹地，西距植物园 700 米， 氧源全覆盖，妇幼保健 院（建设中）、儿童医院（建设中）环顾西北，项目周边配套成熟，宜建宜居，区位优势明显，具有得天独厚的养老优势。 1.4.2 劣势与机会 （ 1）建设大型养老生态社区的经验不足 项目将最终将形成各项功能齐全，环境优美，完全实现市场运作的养老社区。如此模式的养老社区建设在 XX

12、 市可借鉴经验较少，这是项目开发者所面临的一个严峻的挑战。 （ 2）老年社区的现状与问题，给我们创造了机会 由于我国老年公寓的发展刚刚起步，从全国范围来看老年公寓的建设供不应求、老年公寓的布局不尽合理、老年公寓的价位偏高和一些老年公寓和养 老机构建筑老化，设施不全等这些问题都给了我们可借鉴的经验，给我们的发展创造了机会。 二、项目总体定位 1、项目总体定位 XX首席养生养老综合文化社区 彰显绿色生态的老年健康社区 在环北京经济圈发展的大背景之下，依托 XX 市各级政府的支持，按照全国老龄委、民政部相关政策，与 XX市爱心敬老协会密切合作。发挥企业运营优势，联合打造： 养老院 项目 建设规划方案

13、 V1.2 -国家级生态健康老年社区典范 -XX市老龄事业常设论坛 它将是一个多功能，生态化，充满活力的全龄化老年社区。 它将拥有：一个城绿交融的规划结构，一个强有力的城市形象，一个多样化的社区空间形态，一种亲切宜人的健康生活环境。 2、 XX养老社区整体规划 2.1 项目规划理念 （ 1）充分尊重场地原有肌理，利用场地原有自然水、林生态资源，形成特 色鲜明、优美宜人的空间结构； （ 2） 以护理中心工作流程为指导，合理安排各项生活服务配套设施，形成科学合理的总体功能布局； （ 3）形成人车分流的道路交通体系，形成独立的步行游览交通体系，方便老人休憩、游览与健身； （ 4）充分借鉴中国传统园林

14、手法，连通水系，构建整体生态绿化景 观休憩系统； （ 5） 以老年人生活特点入手，注重规划建筑细节，体现对老人的悉心关怀。 2.2 项目规划原则 2.2.1 因地制宜原则：紧紧围绕场地特色，根据护理中心与养老社区的不同特点和需求，合理安排项目用地，充分发挥场地自然优势，形成项目特色； 2.2.2 统筹发展原则：从养老生态健康城总体出发，兼顾老年护理中心和养老社区发展要求，最大程度地保证起步区对整个区域开发的带动和促进作用。 养老院 项目 建设规划方案 V1.2 2.2.3 生态优先原则：紧扣养老主题，为老年护理中心营造高品质的空间环境。充分尊重场地肌理，保护原 有自然生态环境，为老年人创造一个

15、环境优美、生态的休养、康体、休闲、生活居住条件。 2.3 规划功能分区 XX 养老社区项目是一所集养老、医疗、康体、休闲娱乐、文化等复合功能方向发展的社会化、开放式的综合养老模式。建设内容主要包括： 1.接待服务 6.健康水疗馆 2.老年健康护理中心 7.文化艺术坊 3.老龄业务培训中心 8.食堂、餐厅、后勤 4.老年医护中心 9.员工宿舍 5.营 养食疗会馆 10.戏迷阁 （ 1）老年健康护理中心 设置 500 张床位，为老年人提供环境优美的高品质健康护理中心。 （ 2） 老年护理业务培训中心 开设针对老年人专门的医护课程，培养专业的老年医护人材。 （ 3）营养食疗会馆 以健康营养为主题的食

16、疗会馆，均衡的营养搭配，关爱老年人的饮食健康。 （ 4）健康水疗馆 温泉 SPA，康体健身，迷你高尔夫，门球场地，等综合设施齐备的健康水疗中心。 （ 5）文化艺术坊 养老院 项目 建设规划方案 V1.2 邀请老年人参加书画展览，文学作品展等，并提供非物质文化遗产的学习机会，形成浓厚的文化氛围。 （ 6）戏迷阁 弘扬国粹的艺术精华，为老年人提供听戏，学戏，交流的文化园地。 2.4 景观设计 老年人居住环境的设计应体现“养老社会化、居住亲情化”，真正使老年人“老有所居、老有所养、老有所医、老有所为、老有所乐”。因而在环境景观设计上，首先要为老年人的人身安全着想，应避免大坡度和路面溜滑的设计。由于老

17、年人爱好钓鱼的特点，可设计一个以大鱼塘为中心景观的园林格局，辅以晨练、晨跑的场所，有益于老年人健康长寿，同时还可以增加产品特点。 2.5 老年公寓室内设计要求及配套建议 电话通信、宽带网络、电梯、分户空调以及应急求救报警系统等设施要齐全，并安装水、电、煤分户计量的表具。同时在设计中，从构造的角度出发还应 注意以下几点： （ 1） 住宅入口处面积要适当增大，门的宽度要适当增加，地面力求平坦，便于轮椅通过，并在老人经过处预留； （ 2） 安装扶手的埋件； （ 3） 厨房及卫生间面积要适当加大，便于坐凳或坐轮椅使用； （ 4） 老人容易失禁，卫生间应靠近卧室，并设长明灯； （ 5） 开关、门铃和门窗

18、把手应适当降低安装位置。 养老院 项目 建设规划方案 V1.2 （ 6） 地面和浴池底都应防滑 ,浴池、厕所、楼梯及走廊两侧应设扶手 ,改变方向和高度的地方应用明显色彩； （ 7） 提高房间照明度，并抑制眩光，据日本分析，照明度需提高 2 倍； （ 8） 老人体温低于常人，采暖地区应考虑提高供暖温度； （ 9） 厕所宜用推拉门，不用平开门； （ 10） 老人听力降低，应提高报警响，各种设施上的文字说明应加大，以利老人识别。 三、经济测算 序号 名称 单位 数量 1 总建筑面积 27500 其中 养老护理用房 25000 综合服务设施 2500 综合管理楼 综合服务设施 康复保健用房 医护及体检

19、用房 营养配餐与食疗用房 后勤服务用房 养老院 项目 建设规划方案 V1.2 接待服务用房 老年护理业务培训用房 配套设施 员工宿舍 设备用房 2 规划建设用地面积 Ha 33.98 3 绿化率 % 53.6% 4 容积率 1.6 三、 XX养老社区 的盈利模式 国内目前对于老年产品的物业管理还停留在养老院、敬老院的管理模式上，对于市场化的管理老年社区的模式，还处在起步探索阶段。 老年住宅物业管理的收入结构、盈利预测 收入结构： 3.1 盈利预测 由于老年人的生理及心理特征，他们对配套设施的使用率将大大高于普通社区。如果经营得当，其盈利能力将高于普通住宅（如下例）。 常规物业管理服务收入 老年

20、 社区 物业管理收入结构 针对老人的专项服务收入 养老院 项目 建设规划方案 V1.2 3.2 老年社区服务的供应及收费方式 （ 1）社区服务内容 参照国内外现有老年住宅的社区服务内容，针对老年人生、心理特征的老年服务应包括下列内容： 医疗护理方面 医院、诊所、社区护理中心 体育活动方面 适合老年人的各类运动如门球、保龄球、高尔夫等； 休闲活动方面 如棋牌、书画、钓鱼等 教育配套方面 老年大学、图书馆 中介资源提供 家政服务中心、旅游服务公司、房屋中介、婚介所等 社区活动的组织 如各类表演活动、交友活动、聚会等。 （ 2）收费方式 费用收取应包含以下方面：日常物业管理费用，按物业 建筑面积收取

21、；专业物业服务内容，专项收取；配套设施使用费，按会员制收费或使用次数收取。 老年住宅与普通住宅的会所收益比较 普通社区会所收入 1000 30% 1000 30万元 老年社区会所收入 1000 80% 1000 80万元 注：以居住人口为 1000人 的社区为例，普通住宅的会所使用率为 30%，老年住宅为80%，会所费用 1000 元 / 人年。 由于老年住宅的会所使用率高于普通住宅，因此，经营收益将高于普通社区，同时经营成本也较普通住宅低。 养老院 项目 建设规划方案 V1.2 1.4 建设规模及内容 序号 工程名称 工程规模（平方米） 备注 1 养老社区（老年公寓） 24700 六层带电梯

22、 2 老年健康会议中心 1200 3 老年大学（会所） 1350 4 度假疗养中心 200 5 文化博物馆 500 XX养老社区项目 主要建设内容一览表 1.5 主要设计标准及规范 GBJl6 87 建筑设计防火规范 (2001年版 ) GBJl3-86 室外给水设计规范 (1997 年版 ) GBJl4 87 室外排水设计规范 (1997年版 ) GBJl40-90 建筑灭火器配置设计规范 (1997 年版 ) GB50052-95 供配电系统设计规范 养老院 项目 建设规划方案 V1.2 GB50054-95 低压配电设计规范 GB500116-98 火灾自动报警系统设计规范 GB5005

23、7-94 建筑物防雷设计规范 (2000 年版 ) GB3095 1996 环境空气质量标准 GBl6297-1996 大气污染物综合排放标准 GBl38979 1996 污水综合排放标准 JGJ40 87 疗养院建筑设计规范（试行） GB50176 93 民用建筑热工设计规范 1.6 主要技术经济指标 1.6.1 占地面积 31000 平方米（ XX 亩）。 1.6.2 床位 3800 张。 1.6.3 其它指标 总建筑面积： 31000 道路面积： 3160 容积率： 1.01 建筑密度： 12% 绿化率： 50% 用水量： 20m3/h 用电量： 300KW 耗热量： 1327.4KW

24、养老院 项目 建设规划方案 V1.2 主要经济指标表 序号 项目 单位 数量 备注 1 总用地面积 M2 31000 合 XX亩 2 建筑系数 % 12 3 道路及活动场面积 M2 3160 4 总建筑面积 M2 31000 5 绿化面积 M2 10801 6 绿地率 % 50 7 容积率 % 1.0 1 第二章 总平面布置 2.1 选址 XX市 XX区 XX乡 XX村，西至规划道路；南至国有土地；北至 XX村地。 XX养老院项目 处于交通便利、离县城中心不远、环境静谧、距公用供（排）水、电等基础设施较近的位置，且周边征地方便，利于扩大规模。选址所在地土质良好，便于建设园林化的生活环境。目前该

25、项目最为理想的拟建地址已选定。 2.2 总平面布置 2.2.1 总平面布置原则 （ 1)结合选址现状，合理布局； （ 2)根据福利服务中心的功能特点，按功能分区； 养老院 项目 建设规划方案 V1.2 (3)满足工作生活要求，尽量缩短电力、供（排）水管线，降低成本； (4)满足消防要求，严格执行 有关设计规范，节约能源； (5)合理进行绿化建设，以达到减少污染、美化坏境的目的； (6)适当预留建设用地，确保福利服务中心可持续发展。 2.2.2 总平面布置 该项目区东西长 230 米，南北长 133 米，用地面积 XX亩；北部为附属区，布置有锅炉房、洗衣房、变电所、泵房等；南部为生活区，布置有公

26、寓楼、康复中心、活动中心、门诊部等。整体规划科学，布局合理，功能明确，便于管理。 2.3 竖向规划 2.3.1 竖向布置原则 (1)与总平面布置协调，为工程建设提供合理的高程用地； (2)满足道路及管线敷设对 高程的要求； (3)合理确定工程的竖向标高，使土方工程量最小； (4)满足各区间的便利联系； (5)保护生态环境。 2.3.2 竖向布置 项目区的场地科学设计，确保汇集的雨水顺畅流入县城排水管网。场地地形控制标高的确定主要取决于自然标高、土方工程量和外侧道路标高要求。注重加强项目区环境美化、绿化。 第三章 建筑结构 3.1 建筑 养老院 项目 建设规划方案 V1.2 本工程设计项目主要有

27、公寓楼、门诊部、康复中心、活动中心、锅炉房、洗衣房、变配电室、门卫等。详见建筑物一览表，建筑平面功能分区合理，符合国家规范的要求，立面造型美观 大方。 主要建筑物一览表 序号 名称 耐火等级 层数 建筑面积（ m2） 结构 形式 备注 1 公寓楼 二 六 24700 砖混 带电梯 2 门诊部 二 二 1200 砖混 3 食堂 二 二 1350 砖混 4 变配电室 二 一 350 砖混 5 康复中心 二 二 1200 砖混 6 活 动中心 二 二 1000 砖混 6 锅炉房 二 一 500 砖混 7 泵房 二 一 100 砖混 8 门房 三 一 100 砖混 9 洗衣房 三 一 200 砖混 1

28、0 浴室 三 一 600 砖混 合计 31000 3.2 结构 1、自然条 件：本地区基本风压 0.35KN m2，基本雪压 0.2KN m2，地震基本烈度为 8 度，最大冻土深度 115 厘米，场地类别为类。 2、设计要求建筑物安全等级均为二级，根据国家地震局地震烈度区划图及有关文件确定为 8 度地震区，结构均按 8度抗震设防。 新近堆积黄土状亚粘土，轻亚粘土为高压缩性土，本层厚度 4.4 米，具有养老院 项目 建设规划方案 V1.2 非自重湿陷性 (级 )，允许承载力取 100kPa。 黄土状亚粘土 (厚度待定 )，具有非自重湿陷性 (级 )，允许承载力取 180kpa。 黄土状轻亚粘土，

29、厚度 1.3 2.1米，具有非自重湿陷性 ，允许承载力取 195kpa。 基础处理及设计方案待地质勘察后再确定。场区内所有建筑物均采用钢筋混凝土条形基础。 3.3 结构选型 各建筑物结构选型见下表 序号名称 结构 形式 墙体 楼屋面 基础 1 公寓楼 砖混 采用承重粘土多孔砖 现浇钢筋混凝土楼屋面 钢筋混凝土条形基础 2 门诊部 砖混 采用承重粘土多孔砖 现浇钢筋混凝土楼屋面 钢筋混凝土条形基础 3 康复中心 砖混 采用承重粘土多孔砖 现浇钢筋混凝土楼屋面 钢筋混凝土条形基础 4 活动中心 砖混 采用承重粘土多孔砖 现浇钢筋混凝土楼屋面 钢筋 混凝土条形基础 5 变配电室 砖混 采用承重粘土多

30、孔砖 现浇钢筋混凝土楼屋面 钢筋混凝土条形基础 6 食堂 砖混 采用承重粘土多孔砖 现浇钢筋混凝土楼屋面 钢筋混凝土条形基础 7 锅炉房 砖混 采用承重粘土多孔砖 现浇钢筋混凝土楼屋面 钢筋混凝土条形基础 养老院 项目 建设规划方案 V1.2 8 门房 砖混 采用承重粘土多孔砖 现浇钢筋混凝土楼屋面 钢筋混凝土条形基础 第四章 公用工程 4.1 给排水 4.1.1 设计依据 (1)生活饮用水标准 (GB5749-85) (2)室外给水设计规范 (GBJl3-86) (3)室外排 水设计规范 (GBJl4 87) (4)建筑给水排水设计规范 (GBJl5-88) (5)建筑设计防火规范 (GBJ

31、l6-87) (6)污水排入城市下水道水质标准 (CJ18-36) (7)污水综合排放标准 (GB8978 96) (8)中华人民共和国环境保护法 4.1.2 给水 （ 1)生产用水 根据公用工程用水指标量确定。 （ 2)生活用水 主要为生活用水、绿化等。 （ 3)生产、生活用水量 小时最大用水量 20m3/h；全日用水量 232m3/h；用水部位供水压力 0.35MPa （ 4)用水水质 项目区用水由 XX 市供水管网提供，供水水质符合生活饮用水标准。 养老院 项目 建设规划方案 V1.2 生产生活用水量表 序号 用水种类 小时用水量 m3/h 日用水量 最大 1 生活用水 18 216 2

32、 绿化及其它 2 16 按 8 小时计 合计 1 20 232 4.1.3 给水系统 （ 1)给水管网 给水管网接自 XX 市供水管网，接管口径为 DNl50，进口外设计量水表。 给水系统为生产、生活、消防共用给水系统，根据建筑设计防火规范， 供水管道可采用枝状布置，管径等于或小于 DN75 时，采用镀锌钢管丝接，管径大于 DN75时，采用给水铸铁管，石棉水泥接口。 （ 2)消防泵房及水池 根据项目区消防总水量设置蓄水池，水池容积 162m3 即能满足消防要求，完全能满足工程投入使用后的生活用水和今后发展用水。工程拟设 300m3蓄水池 1 座 (地下式钢筋砼水池 )。生产、生活用水由供水管网

33、供给，消防用水由消防泵供给。配套 2台消防专用水泵，型号为 KQZ80-250(I)B， N=30KW。 4.2 排水 （ 1)排水系统采用生活、雨水合流排水系统，枝状布置，埋地 敷设，排水管道选用钢筋砼管，水泥砂浆接口。 （ 2)生活污水主要为粪便污水和洗浴废水，对生活污水采用化粪池处理达标后统一排出。 （ 3)门诊部、康复中心、活动中心排出污水必须经过处理达标后统一排出。 （ 4)雨水经道路流入雨水口，汇入雨污合流排水管道后，统一排入县城排水管养老院 项目 建设规划方案 V1.2 网。 4.3 消防、防火等级 项目区防火类别为丙类，设置消防给水系统，按同时使用水枪数量 2支，每支水枪最小用

34、水量为 101/s，共 202/s，火灾延续时间为 10分钟。 消防采用临时高压消防系统，按同一时间内，火灾次数为 1次，火灾延续时间为 3小时，一次灭火用水量为 15l/s， 3 小时消防用水量为 162m3。 室外设置地下消防栓，室内消防除设置消防栓外，还须配备干粉灭火器等。 相关建筑物一览表 序号 名称 规格尺寸 数量 备注 1 消防泵房 6 9m 1 座 高 4.8米半地下 2 蓄水池（消防水池） 300m310 10 3.5m 1 座 4.4 采暖通风 4.4.1 室外气象资料及设计参数 （ 1)采暖计算温度： 15 （ 2)冬季通风计算温度： 9 （ 3)夏季通风计算温度： 27

35、（ 4)冬季室外平均风速： 1.7m/s （ 5)夏季室外平均风速： 1.7m/s （ 6)冬季主导风向及频率 偏北风 33 （ 7)夏季主导风向及频率 偏北风 33 （ 8)冬季大气压力： 895.7mba （ 9)夏季大气压力： 883.5mba （ 10)日平均温度 5的天数： 149 天 养老院 项目 建设规划方案 V1.2 资料来源：采暖通风与空气调节设计规范 GBJl9-87 4.4.2 建筑物围护结构热工要求 （ 1)外墙： K 1.56W m2 K （ 2)屋面； K 0.5W m2 K 4.4.3 采暖 （ 1)热媒的选择参数 热媒为 95 70热水，由锅炉房供热外网提供。

36、（ 2）系统形式 各建筑物采暖形式为管道明装上供下回双管系统。 （ 3)主要设备选择 散热器选用铸铁四柱 760型，管道为焊接钢管，阀门选用 J41T-16 型及 J11T 16型截止阀。 采暖耗热量表 序号 建筑物名称 建筑面积 m2 热指标 W/m2 耗热量 KW 备注 1 公寓楼 24700 160 768 2 门诊部 1200 160 360 3 食堂 1350 100 45 4 康复中心 1200 160 96 5 活动中心 1000 160 95 6 泵房 100 100 6 7 变电所 350 100 16 8 浴室 600 160 24 9 洗衣房 200 100 20 养老院

37、 项目 建设规划方案 V1.2 9 门房 100 160 2.4 合计 31000 4.4.4 热力外网采用“氰聚塑”直埋供热管，由锅炉房引出，以枝状接至各建筑物采暖入口。 4.4.5 锅炉房 （ 1)热负荷确定 采暖热负荷为 1327.4kw，考虑外网损失 15，计算总热负荷为 1526.51kw。 （ 2)根据用热负荷项目区采用 1 台 DZL1.4 95/700C-AII型 热水炉采暖，采用一台 CLSD-10.0，额定供热量： 1.4MW，茶浴炉供应洗浴、开水。 4.4.6 通风一般生活建筑采用自然通风，门诊部、治疗室、康复中心部分用房采用分体式空调，浴室、洗衣房采用机械通风系统，配套

38、排风扇 3 台，风机设置在外墙上，平时可根据室内空气状况进行机械换风次数及频率。 4.5 供电 4.5.1 负荷等级及电源 （ 1)负荷等级项目区负荷等级为三级。 （ 2)电源项目区位于 XX市区内 ,可在县城供电线路“ T”接一回架空线路作为供电电源。 4.5.2. 设计依据 （ 1)各专业提供的有关条件及用电设备一览表 （ 2)国家现行的规程、规范及自治区现行有关政策。 4.5.3 设计范围项目区的消防、动力、照明设计、电力外网及户外照明设计。 4.5.4 用电负荷本工程用电负荷估算为 300KW，变电所选用一台 320KVA 变压器养老院 项目 建设规划方案 V1.2 可满足目前及发展需

39、要。 4.5.5 供电系统 （ 1)项目区内设变电所 1 座，内设变压器室 1 间，低压配电室 1 间。 （ 2)电源由县城 10KV 线路引入，为满足本次建设要求，并为今后发展留余地，主变选择一台 S9-160KVA/10/0.4/0.23KV 型变压器。 （ 3)变电所低压侧采用集中功率因数自动补偿装置。 （ 4)项目区配电电压场为 380/220。 4.5.6 配电 （ 1)动力配电 消防泵房配电采用 1KV电力电缆由低压配电屏直埋引入泵房动力控制箱，由动力控制箱至消防泵房。其它动力配电采用低压配电屏引至建筑物内配电箱，采用 BV-500型导线穿钢管沿墙暗敷。 （ 2)照明照明电压为 2

40、20V，采用高效荧光灯，照明电源由变电所低压侧引入建筑物后，线路采用 BV-500 型导线穿钢管沿墙暗敷。 （ 3)供电外线及户外照明配电线路均采用电缆埋地敷设，本区道路照明采用柱灯或路灯。 （ 4)防雷与接地 10/0.4/0.23KV 变电所周围设置电气接地装置，接地电阻不大于 4 欧，变电所工作接地，防雷接地及保护接地共用该接地装置，其余建筑物在电源进线处设电气重复接地装置，接地电阻不大于 4欧。 主要电气设备一览表 序号 名称 型号及规格 单位 1 变压器 S9-160KVA/10/0.4/0.23KV 台 2 低压开关柜 GGD2-12A 2 养老院 项目 建设规划方案 V1.2 低

41、压开关柜 GGD2-22A 2 3 自动补偿电容 GGJ2-01A 2 4 动力控制箱 XL（ F） -21-06 4 5 照明控制箱 PZ30-15/33410 6 第五章 消防 5.1 设计依据 1.建筑设计防火规范 (GBJl6 87)(1997) 2.建筑灭火器配置设计规范 (GBJl40-90) 3.其他法律、法规、规程、规范 5.2 建构筑物耐火等级 公寓楼、门诊部、康复中心、活动中心、锅炉房、变配电室为二级，其余耐火等级为三级。 5.3 消防车道 主要建筑物四周布置与出入口相连的道路，主干道宽 6 米，次要道路宽度大于 4 米，其净空 5 米内 无管架、栈桥等障碍物，满足消防要求

42、。 5.4 建筑层数、长度、面积、防火间距和安全疏散 （ 1）总图及建筑部分：主要建筑物及配套公用系统，其间距满足建筑设计防火规范的要求。 （ 2）二款规定的建筑物耐火等级，经复核，各建筑物的层数、长度、面积、防火间距、安全疏散通道的设置，疏散人流路线组织和流量均满足规范要求。 5.5 消防给水 为了提高消防给水的可靠性，在项目区内建有一 300M3 的地下蓄水池，另养老院 项目 建设规划方案 V1.2 外还有由县城供水管网接入管径为 DNl50，水压为 0.35 0.5MPa 的自来水，以供消防用。 序号 名称 用水标准（升 /秒） 使用时间 用水量（ m2） 1 室外消火栓 20 2h 1

43、44 2 室内消火栓 2h 5.6 室外消火栓系统 沿室外主干道单侧设置，地下式。间距 110 米，保护半径 150 米。公寓楼、门诊部、康复中心、活动中心设置室内消火栓，间距不大于 50 米。 5.7 消防水源 消防水源取自县城供水管网。 5.8 灭火器配置 按规范要求配置。 5.9 电气 公寓楼、门诊部、康复中心、活动中心设置火灾事故照明 。每栋建筑物的总进线开关均选为漏电保护型，预防电气火灾。 第六章 环境保护 6.1 编制依据及标准 环保法律、法规、规程、规范。 6.2 主要排放物 XX 养老院 产生的少量医疗废水、生活污水、清洗污水，经过处理达标后排放。 养老院 项目 建设规划方案

44、V1.2 第七章 节能 7.1 设计依据 国家有关节能降耗法律法规。 7.2 建筑节能 （ 1)确保主要建筑物采光及通风系统良好。 (2)在建筑物中积极推广采用保暖节能新型材料，如空心砖和苯板等。 (3)选用高反射系数的墙面装饰材料，减少自然光和人工照明光线的墙体吸收。 (4)合理利用空间，提高有效使用面积，力戒浪费。 7.3 给排水节能 (1)选择高效节能型产品。 (2)经综合分析、合理选择管径，做好管网设计，降低管网阻力。 (3)选择优质防渗阀门，杜绝滴漏。 7.4 供热采暖节能 (1)热网管道采用“氰聚塑”保温直埋管，降低网路热损。 (2)选用散热好、易维护的暖气片。 7.5 电气节能

45、(1)推广“绿色照明”工程，照明灯具采用新光源龟板反射罩、电子镇流器、电容补偿器、节能灯等。 (2)正确合理选择外网路径，降低线损。 第八章 组织、工作体系和定员 XX 养老院项目 设置床位 3800 张，配备管理人员及医护人员 200 人。健全敬老院管理制度和提高供养对象的生活水平，做到硬件、软件两手抓。一是加强养老院 项目 建设规划方案 V1.2 福利服务中心管理制度建设，致力建设精神文明窗口，达到“四个一”：即选配一名有文化、善管理、热心服务的主任；组织一支适应老年人、孤儿服务的志愿者队伍；制定一套规范的管理制度；建立一个完整的档案册。统一制订一套规章制度，进一步规范服务中心的管理。二是

46、发挥服务中心的综合功能作用，努力提高整体效应。努力将其发展成为集五保供养、托养寄养、健康娱乐、康复治疗为一体的基层社会福利服 务中心，真正发挥敬老院综合型、多功能的作用。 第九章 劳动保护与安全卫生 9.1 编制依据及标准 国家有关劳动保护与安全卫生法律法规。 9.2 项目区的自然危害因素及主要防范措施 (1)地震项目所在地的地震烈度为 8度，本项目的建筑物均按 8度设防考虑主要潜在的不安全因素，主要设备采用地脚螺栓与基础固定连接，电气设计中电力变压器采用加固措施防止地震造成损失。 (2)雷击项目区建筑物按规范采用避雷带防止雷击。 (3)气温地处西北内陆，是典型的大陆性气候，其特点是雨水稀少，

47、干旱多风沙，日照充足，无霜期短，蒸 发量大，气温较低，温差大。全年平均气温 20，极端最低气温 -15.9，极端最高气温 40.7。 夏季采用的防暑措施为：门诊部、康复中心、部分公寓均设分体式空调；浴室、食堂采用相应的通风设施；为了防止冬季低温带来的危害，管道也采取必要的防冻保温措施。 9.3 管理过程中主要危害因素及防治措施 养老院 项目 建设规划方案 V1.2 （ 1)主要潜在的不安全因素 火灾：电气设备的短路、过载、接触不良、摩擦等可能引起的火灾。 触电：公用工程的各类机电设备、控制屏电气设备均有触电的危险。 （ 2)防范及安全措施 “安全生产，重在预防”首先体现 认真贯彻“三同时”原则

48、，即安全技术和“三废”治理措施应与主体工程同时设计、同时施工、同时投产，决不能让不符合安全、卫生要求的设备运行。 “安全生产，重在预防”还体现在狠抓安全生产的基础工作，开展各种形式的安全教育，进行定期的安全技术考核，加强安全防范技术措施管理规定。 所有的电气设备，不带电的金属外壳均采用接地保护。 照明配电箱采用漏电保护自动开关，检查照明事故采用 36V 安全电压。 第十章 投资概算及资金来源 10.1 投资估算编制的原则和依据 (1)建设项目的可行性研究投资估算编制办法 (2)工程建设其它费用编制规定 (3)各专业估算指标，参照类似工程，结合本项目实际调整 (4）工程三类企业标准取费 (5)投

49、资估算执行工程造价信息 2012 年第四季度固原市材料价格 (6)本估算“其它费用”执行自治区物价局发布的价格标准 (7）本估算仅为现行市场价，未考虑材料涨价等动态因素 10.2建设投资估算 项目概算总投资： 30000万元 养老院 项目 建设规划方案 V1.2 其中：工程费： 18500 万元 其他费： 7510 万元 预备费： 3990 万元 10.3建设年限： 3年 第十一章 项目管理及保障措施 为确保该项目顺利实施并如期发挥投资效益，我市将采取切实有效的保障措施。 1、加强领导，确保工程顺利实施 我公司将成立项目领导小组，主要负责 XX 养老院项目 的组织协调和实施。项目领导小组下设办

50、公室，具体负责项目实施、管理等工作。 2、加强项目管理，确保工程质量 XX 养老院项目 建设严格按照基本建设程序要求，实行项目法人责任制、招投标制、工程监理制和合同制“四制”管理，积极推行工程建设公示制。县民政、发改、财政、审计等有关部门督促建设单位严格按照建设内容和要求组织实施，严禁擅自扩大建设规模，变更建 设内容，提高建设标准，严格项目计划管理。工程建设期间，各相关部门（单位）定期或不定期深入施工现场督查项目实施情况，协调解决工程建设中存在的问题；同时，督促项目建设单位进一步加强内部管理，全力作好资料收集整理、工程施工质量内部自查等日常性具体工作，力促项目实施步入规范化管理轨道。严格项目资