智慧养老地产概念性规划设计方案.pptx

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1、,智慧养老地产概念性规划设计方案,目 录,全球进入人口老龄化的国家和地区已达到72个1999年全球老年人口已达到5.93亿全球80岁以上高龄老人占世界老年人口总数的11%。世界百岁老人约14.5万,备注：老龄化社会的标准是：0-14岁的少年在总人口中少于30%；65岁及以上的老年人口大于7%或60岁以上人口大于10%；中位年龄人口大于30岁。老龄社会的标准： 65岁及以上的老年人口大于14%超老龄社会的标准： 65岁及以上的老年人口大于21%,全球人口老龄化问题,发展背景,截至2009年底，中国60岁(含)以上的老年人口达到1.67 亿人，占总人口的 12.5%，老年人口总数居世界第一位。按照

2、联合国的标准，60岁及以上的人口比率超过总人口的10%作为进入老龄化社会的标准，我国已于1999年进入老龄化社会。我国老年人口每年以近800万的速度增加，预计到2020年，我国老年人口将达到2.48亿，老龄化水平达到17%。而到2050年，我国老年人口将占到总人口的三分之一 。专家预测，我国老年人口从7.09%上升到14%经历25年，而法国用了115年，英国用了47年，德国用了40年，日本用了24年，我国与日本一样，成为世界上老龄化最快的国家。,中国老龄化问题,发展背景,建设部住宅需求课题提供,未来十年内:城镇仍然是两头小中间大的良 好人口结构,十年后:人口结构中的 40 岁以上人口比 例逐渐

3、增加,中国老龄化趋势,发展背景,我国老年人口的绝对数量大:我国老龄人口绝对值为世界之冠，占世界老龄人口总数的。 到年，我国老年人口总量将超过亿。 高龄化趋势显著:随着我国经济持续发展和人民生活水平的提高，我国人均预期寿命大大延长。我国人口老龄化已经表现出明显的高龄化趋势。“未富先老”:发达国家在进入老龄化社会时，人均国民生产总值基本上在美元至万美元，目前平均达到万美元左右。而我国在进入老龄化社会时，人均国民生产总值尚不足美元。“空巢”老人（即独居老人和仅与配偶居住在一起的老年人）迅速增加:关于老年人居住情况调查结果显示，“三代同堂”式的传统家庭越来越少，“四二一”的人口结构（一对夫妇同时赡养个

4、老人和个小孩）愈加明显。随着城市化的发展和人民生活方式的变化，空巢老人的比例还将进一步增加。 城乡老龄人口差异被填平，农村养老问题严重:农村青年劳动力大量外出，导致家庭养老功能降低。人口流动已经填补了城乡在老龄化程度上的差异：乡村年龄在65岁及以上人口的比例达到8.1%，已经高于镇6.0%和城市6.7%的水平。,中国老龄化社会五大特点,发展背景,老年产业发展滞后养老服务业发展滞后,中国养老体系发展滞后,发展背景,国家养老方针 国务院办公厅发2006年2月22日根据未富先老、快速老龄化 的基本国情以及考虑我国传统居住文化的特点政府确立了基本养老方针家庭养老为基础、社区养老为依托、机构养老为补充“

5、爱晚工程”民政部批准的社会化养老大型公益项目社会化养老大型公益项目。以建设集居住、休闲、文化、康复、旅游为一体的综合性颐养中心爱晚中心为重点。工程计划投资100亿元未来5-8年内采用规模化经营模式在老龄化省份建设20个爱晚中心总建筑面积200万平方米总床位4万张。,养老方针政策,发展背景,中国老龄事业发展“十二五”规划(草案)一、要着力构筑老龄战略对策体系。二、要着力发展老龄服务体系。三、要着力完善老年经济供养体系。四、要着力建设老年健康支持体系。五、要着力打造老年宜居环境体系。六、要着力完善老龄工作体系。社会化养老服务体系建设“十二五”规划征求意见稿到2015年基本形成制度完善、组织健全、规

6、模适度、运营良好、服务优良、监管到位、可持续发展的社会养老服务体系。每千名老年人拥有养老床位数达到30张直接新增养老服务就业岗位500万个。居家养老和社区养老服务网络基本健全。,养老方针政策,发展背景,老年社区发展进程,国内外老年住宅,西方发达国家老年住宅发展目前处在第三个阶段，充分体现其人性化设计理念和区别对待的关怀模式，普通化和社区化发展成为新的热点。,形成条件,运营主体,社会保障,美国社区养老模式及类型,国外老年住宅,社区养老模式全托制的“退休之家”日托制的“托老中心”组织“互助养老”提供上门服务,社区养老类型:美国在养老体系上经历了近一个世纪的时间，在居家养老服务体系建设方面，美国积累

7、了丰富的经验。在美国，社区具备了强大的助老功能，使得美国老人能内安其心、外安其身，实现安养乐活善终的老年生活目标。,日本养老体系,完善的法律和政策体系多样化的组织形式,国外老年住宅,（1）以政府力量为主，服务人员由政府与民政人员组成。（2）政府资助下的民间组织，如社会福利协会等。（3）志愿者及其组织，主要由家庭主妇、大学生及健康的老人组成。（4）企业式养老服务。,丰富的服务内容,（1）上门服务，即到老人家中提供多种服务。包括照料老人日常生活，帮助做家务，定期上门会诊等。（2）日托服务，即白天把住在家里的老人接到社区老人护理中心等机构照顾，晚饭后再送他们回家。（3）短托服务，即针对那些因疾病或其

8、它原因无法居家护理的老人，让他们短时间的入住社区设施（原则上为1至3个月）。（4）长期服务，即为社区老年人提供3个月以上的护理服务。（5）老年保健咨询和指导服务，即定期举办健康讲座，24小时咨询服务等。如此丰富的服务使老年人在不脱离家庭和社区的情况下即可安度晚年。,日本老年社区模式特点,日本的养老产业发展已较为成熟，日本政府提出了黄金计划，旨在打造一个 可以为老年人和残疾人提供丰富而又健康生活的经济和社会环境。以养老设施为核心的养老院经济产业形态,国外老年住宅,日本养老方式:（1）看护型养老主要供身体不便和患病老人入住，由养老院下属团队为入住者提供看护服务. 此类养老院通常与医疗机构有固定协作

9、关系（2）住宅型养老供身体状况正常的老人居住，当老人需要看护服务时，院方寻找上门看护，企业提供临时看护服务（3）健康型养老类似面向老年人入住的宾馆，院方负责打理老年人的日常家务，但不负责照顾入住者的日常起居。,产业形态,日本养老社区服务设施特点,国外老年住宅,东西方养老现状比对,发达国家建立在“先富后老”基础上的养老模式发达国家的生产力水平较高良好的社会保障体系从关注老年人的心理感受出发,国外老年住宅,目 录,全美最典型、最好的老年社区,美国太阳城中心,整个社区功能分区明确：六大居住社区，各社区共享一个邮局，超市、医疗机构、银行和教堂 物业类型为老年人量身定做：“太阳城中心”（独栋别墅）“国王

10、之殿”（联体别墅）“湖中之塔”（辅助照料式住宅和家庭护理机构）“庭院”“阿斯顿花园” （出租的独立居住公寓）“自由广场” （辅助照料式住宅和家庭护理机构）,国外老年住宅成功案例,制度上增强老年人的归属感由老年业主组成社区委员会，社区对低龄人群活动严格限制,社区委员会办公室,自社区1961年开始建设以来，社区各项活动一直由开发商运营，不久成为开发商的沉重负担。1987年，开发商与业主首次成立了独立的非盈利机构社区委员会，负责社区各项活动的组织，同时委员会收取参与各项活动业主的年费，以维持机构的运营。,社区委员会成员均为社区内居住的老年业主,美国太阳城中心,社区委员会由社区老人构成便于沟通减少隔阂

11、社区委员会负责社区的日常运作，有常设办公室，每月定期举行例会。纯粹老年社区增强老年人的归属感居民必须55岁以上，18岁以下的陪同一年居住不超过30天,规划设计人性化：针对老年人的无障碍设计、空间导向设计，身心健康相关的社区设施,美国太阳城中心,针对老年人的建筑规划：无障碍设计强调方便安全：社区住宅以低层建筑为主，在所有区域布置无障碍步行道、无障碍防滑坡道，设置低按键、高插座极强的空间导向性应对老年人的记忆力感知力下降：对方位感、交通的安全性、道路的可达性均做了安排，实施严格的人车分流针对老年人的社区设施强调身心健康：身体健康建有医院和老年护理中心，心理健康老年图书馆，社区交流大厅,电梯内低按钮

12、设计,防滑坡道设计,社区图书馆,社区交流大厅,多彩的体育运动会所可以满足大多数运动需求，尤其高尔夫，社区1/3业主喜爱，经常举办相关赛事,室内游泳池,高尔夫球场,丰富的会所运动：室内外游泳池、草地保龄球、网球场，棋牌室，保龄球场，舞厅，健身房，应有尽有特色：高尔夫爱好者的天堂：约三分之一的居民是活跃的高尔夫球爱好者。社区里拥有多个高尔夫球场，交纳入会费后，社区居民可享受126洞高尔夫球场，每年费用约1500美元太阳城中心是世界闻名的BEN SUTTON高尔夫学校的本部全美草地保龄球锦标赛在太阳城举行白天可以在社区宽阔的棕榈树街道上驾驶高尔夫车，大多数购物场所都有专门为高尔夫车提供的停车场,健身

13、室,草地保龄球,美国太阳城中心,为老人设置专业、完善的配套设施,各社区均有自己严格的机构、组织和规划，许多娱乐性和社会性节目活动对六个社区的所有成员开放。在太阳城中心每人每年享用综合会所的费用为140美元。享受的康乐设施包括室内和室外游泳池，网球和推圆盘游戏场，草地保龄球，健身和娱乐中心，会议室，和一个10000平方英尺的剧场。,桌球室,游泳池,图书室,手工制作中心,美国太阳城中心,俱乐部丰富了社区活动，各业主联合社区委员会组织的俱乐部活动精彩纷呈,丰富多彩的俱乐部课程：社区有各种各样业主自发组织的俱乐部，开设课程和组织活动超过80种，如业余无线电、计算机、缝纫、卡片收藏、投资和舞蹈等这可以帮

14、助老年人完成年轻时未竟的理想。比如，您曾经是一个外科大夫，但年轻时您可能一直喜欢做木匠活，退休后生活在太阳城里，您可以到木工坊随意去做您喜欢的事情,艺术室,木工工坊,瓷器收藏俱乐部,活动交流中心,美国太阳城中心,图2.1 帝塚山地区在大阪市的位置,项目概况位于横滨市近郊，距离地铁横滨站约20-25分钟车程。周边为成熟居住区边缘，即独立又融合。地处高地，视野开阔，景观良好，天气晴朗时可俯瞰整个横滨市。项目规模占地面积：84350建筑面积：56012总户数：601户（其中自理型480户，介护型121户）公共空间比例占到项目总面积的38%，高比例的公共空间是项目一大特点。,日本横滨太阳城,国外老年住

15、宅成功案例,医疗配置项目内设置提供日常健康管理诊察的就诊室当老人需要医学就诊时，通过外部合作医院进行救助。经营状况自理型住宅单元的入住率为61.7%介护型住宅单元的入住率为47.1%入住老人特点高收入老人多数有国外生活背景入住费用多数为自己承担,日本横滨太阳城,室内设计高星级酒店装修风格室内外景观结合引入良好的室内外景观视野产品设计ATM机、邮筒、便利店、干洗店、健身房、酒廊、浴场、园艺区、几乎涵盖所有所需的公共功能。无障碍设计遍布项目的每一个空间。高比例的公共空间设计，提供各种老人交流场所，吸引老人减少室内留置时间。,日本横滨太阳城,同居寄宿型,同居分住型,邻居合住型,完全邻居型,图1.2

16、日本“两代居”典型住宅平面图,日本两代居,产品类型：老年公寓、颐养院、老年度假酒,由12幢多层电梯住宅楼组成，楼与楼之间有连廊相接老年公寓设838套居室，可供1600位左右的老人享受其中居室建筑面积约58到119平方米不等，小巧精致室内橱柜床椅、家用电器一应俱全，有线电视、宽带网络、电话全部开通，冷暖水二十四小时供应,共74套客房，公寓式配置，酒店式管理内部设施结构与老年公寓一样，供老年人试住,亲和源老年度假酒店,上海亲和源,中国老年住宅案例,上海亲和源,产品细节：适老化设计，关爱老人生活的点滴细微,淋浴扶手/低矮厨柜/马桶扶手/通风橱窗,上海亲和源,服务内容：生活服务、社区管理、紧急预案，3

17、60全方位服务，周到贴心，亲和源的“零服务”，大有若无,亲和源实行的是“秘书”和“管家”式的服务方式在亲和源的每一栋公寓楼内设有“秘书”、“管家”当会员需要提供服务的时候，只要向他们提出，“秘书”、“管家”即可为会员落实其所需要的各项服务当会员不需要服务时，“秘书”、“管家”则形同虚设，绝不会去干扰会员的正常生活。,亲和源所提倡的“零服务”是在“无为而无不为”的自然状态下进行的。“呼之则来，挥之则去”，会员们既感觉到服务的存在，又感觉不到服务的存在，会员个人的尊严、自由和隐私受到充分的保护。,上海亲和源,功能布局：整个社区按照功能和前后期的发展，分为四个大的区域。以中部配套为核心连接东西两端居

18、住物业空间，以居家服务公寓为主，少量度假公寓及护理式公寓,居家服务区：以居家养老为主，采用集合式单元布局，各单元体间通过增加的功能体进行连接，如(活动室、棋牌室、阅览室、医务保健室等)，设置集中护士站、休息交流角，公共卫生间，每个单体平均每层1012户，两部病床梯;中心功能区：配套功能中心集中设置，辐射社区各物业类型；特色养老区：以公寓形式为主，设有酒店式公寓、护理式养老公寓，短期居住形式为主；山体公园区：已经建成，休闲景观和种植区,在规划和功能建筑设施上，金色年华始终坚持以人为本的宗旨，充分考虑到退休人士的生理心理特点，按低密度、低容积率、高绿化率的原则，进行平面布局。居住区、功能区、医疗康

19、复区三大区块功能清晰，相对独立，动静分离，但又相互联系。,杭州金色年华,中国老年住宅案例,产品类型:居家服务式公寓、度假式酒店公寓、护理式托老公寓,居家服务式公寓支付45万到50万元，即可居住50年，享受养老服务。如住不满50年，可中途结算退房，也可委托金色年华再转让给其他有养老需求的老人,每个单体平均每层1012个左右的居住单位，其布局有2室1厅1卫1厨和1室1厅1卫1厨等，全精装修,护理式托老公寓位于配套服务区，设有224张养老床位。主要为生活不能完全自理及需要照料的老人提供专业护理服务，全部精装修到位。一楼设有与浙江省人民医院合办的医务室，为每位老人建立健康档案，三楼另设有理疗室每层均设

20、置护理站、交流区、聊天室、活动室、男女助浴室等专项服务设施。房间内配置有空调、电视、电话、专用护理床、床头柜、储物衣柜、桌椅、写字桌，并设有独立卫生间和宽大阳台；每床头边及卫生间均安装紧急呼叫按钮,杭州金色年华,项目规模：总建筑面积80万平方米，其中配套公建近5万平方米。建筑类型：现代独栋、水畔联体别墅、中式四合院以及四层六层电梯公寓等。项目亮点：七个风格各异的小区，约16万平方米人工湖和75万平方米的景观绿地。全社区无障碍设计，红外无线安防、水源/地源热泵等高科技智能产品应用于社区各项安全保障与服务设施,北京东方太阳城,中国老年住宅案例,北京东方太阳城,欧式风格，塑造田园式社区,建筑类型：中

21、式四合院、联体别墅、独栋别墅、点式公寓、板式公寓和连廊式公寓。户型面积：面积从70至230平米不等。配套设施：与中日友好医院合作的医疗服务中心、邮政代办中心、超市、餐厅等社区基础配套已经投入使用，设有乒乓球俱乐部、太极拳俱乐部、棋牌俱乐部、钓鱼俱乐部。,北京东方太阳城,联排,独栋,四合院,项目规模：总建筑面积32万平方米，其中配套公建近8万平方米。建筑类型：居家型老年公寓、介护、介住式老年公寓，高端全程性老年公寓、度假式老年公寓。项目亮点：属于中国式医护型全程化持续照料养老社区（CCRC)，提供四大类型老年公寓（服务不同生理需求的老人），设立综合性医保定点医院太阳城医院和文化娱乐设施。,北京太

22、阳城,中国老年住宅案例,欧式风格社区,北京太阳城,建筑类型：居家型老年公寓、介护、介住式老年公寓，高端全程性老年公寓、度假式老年公寓四种。配套设施：设立综合性医保定点医院太阳城医院，设置购物中心、奥林匹斯度假俱乐部、文化会展培训中心。,配套服务,老年公寓,北京太阳城,目 录,方案展示,概念：CCRC是持续照顾退休社区，提供从退休一直持续到终老的服务。这是一个美国的复合型的社区模式，整个社区给人以最贴近居家养老的氛围及感觉。 CCRC中的第一个C是continue(持续)，第二个C是care(照顾)，R代表的 是retirement(退休)，最后一个C代表的是community(社区)。,CCR

23、C模式,CCRC模式示意,方案展示,我们的CCRC模式,我们的CCRC模式,形成,理念构成:,CCRC模式示意,方案展示,产品构成:,CCRC模式-产品构成,方案展示,CCRC模式-产品构成,总平面图及指标,方案展示,规划手法:庭院式布局、围合式中心景观,功能分析图,方案展示,全产品线覆盖带状养老设施配套带可持续型的养老社区,景观分析图,方案展示,一横三纵串联整体社区人车分流入口开放景观广场一”静”一“动”,养老设施及配套分析图,方案展示,配套功能中心集中设置，辐射社区各物业类型,设计亮点,老人运动长廊,“静”-景观运动休闲长廊、为老人开辟一处私有的内部场地,入口空间广场,设计亮点,“动”-入

24、口开放广场，人流导向，聚集人流，是广场的最佳圣地,景观水系绿廊,设计亮点,“水系”一个好的养老社区,水系必不可少,护理式托老公寓,设计亮点,“护理式托老公寓组团”结合养老院及疗养康复中心设置,为介助、介护老人提供安心家园,低层别墅组团,设计亮点,“别墅高端产品” 靠近教育及医疗,医疗,幼儿园,方案二总平面图,方案展示,规划手法:院落式布局,顺时针的产品连续,自理型住宅区,自理型住宅区,自理型住宅区,高端型住宅区,高端型公寓区,自理型公寓区,自理型公寓区,介助公寓,介护公寓,目 录,住宅的坡道无障碍设计要点,建筑设计要点,在有台阶的地方应设置坡度平缓的台阶和斜面，标准见下表。在坡道的起点及终点，

25、应留有深度不小于1.50m的轮椅缓冲地带。坡道侧面凌空时，在栏杆下端宜设高度不小于50mm的安全档台。,楼厅和电梯的设计要点,建筑设计要点,公用走廊设计要点,建筑设计要点,院落设计要点,建筑设计要点,防滑地面材料的铺设引道和台阶斜面的地面铺设应平坦，不应产生积水情况。注意铺地材料选用浸水后仍防滑的材料。路中央设置井盖时，不应突出地面，注意井盖不要突出。,设置车库车库应设计在户门附近，从车棚到大门处不被雨淋到。,房檐的设置在户门处可设置宽大的房檐。,充足的照明门廊要保持充足的照明，为了防止楼梯上产生浓重的阴影，注意照明的位置和角度，可设置低位灯。,设置对讲话筒,设置扶手台阶边应设置连续式扶手。,

26、坡度平缓的台阶存在地面高差时，应在台阶附近设置斜坡。,硬件基础设计,1. 楼梯踏步尺寸,对于老年人、及其他肢体灵活性受损的人，踏步高应该在160mm以下，踏步顶面宽应在300mm以上。踏步立面缩进尺寸应在2mm以下，否则容易绊倒老人。,2. 楼梯照明,注意隐藏光源，不能直射人眼。照明光源应该采用多灯形式，以防止踏步表面出现阴影或自身的投影。 最理想情况是设置地灯。,无障设计,3. 楼梯扶手,在楼梯起始处，扶手端部应该延长200mm以上，否则易发生危险。,扶手的端部应向墙壁或下方弯曲，以防止老人勾住衣袖绊倒。,硬件基础设计,无障设计,从大厦入口到升降机、住宅单位、睡房、厨房和浴室各处的入口和通道

27、，必须全无障碍，当使用步行辅助器或轮椅时仍能使用 所有地面若有不同高度，必须加设斜道、升降台或升降机等门坎的设计，亦要以轮椅通过时不会翻侧为原则 体验者通过在不同材质的地面上操纵轮椅来体会轮椅使用的感受。室内铺设地毯、及景观中常见的砾石地面都是不适合轮椅使用的。,4.轮椅设计,硬件基础设计,无障设计,老人手和手臂的力量和灵活性都有所下降，因此水箱冲水阀应当选用便于施力的杠杆式手柄老人都存在起身困难的障碍，因此坐便器坐圈可以较正常情况适当调高老人如厕时常常需要依靠坐便器的背靠休息，因此最好选用分体式坐便器或给恭桶外加背靠支撑。同时要求背盖及盖圈具有足够的硬度所有地面，尤其是湿滑的浴室地面，都使用

28、防滑地砖必须的扶手杆设置,卫生间设计,硬件基础设计,无障设计,目 录,中式高层风格,立面意向,中式低层风格,立面意向,中式低层风格,立面意向,中式低层风格,立面意向,草原式高层风格,立面意向,草原式低层风格,立面意向,目 录,工程投资成本估算,建安成本测算：总建筑面积：33.60万平米 地上：公建6.83万平米 住宅26.77万平米 土建安装1、住宅 建筑面积：267700 267700 1500元/ 土建、设备、装饰=40155万元2、公建 建筑面积：68300 68300 1800元/ 土建、设备、装饰=12294万元3、消防工程 336000140元/ 消防=4704万元4、室外道路绿化

29、停车坪等配套工程 480万合计：1+2+3+4=57633万元建安成本：57633万元 建安造价：1715.2元/ ,工程总成本测算：前期费用：57633万元5%=2881.65万元建安成本：57633万元城市基础设施建设费及大市政接口费： 33600050=1680万元不可预见费：57633万元5%=2881.65万元成本小计：65076.3万管理费用：65076.3万5%=3253.8万元销售费用：65076.3万2%=1301.5万元工程总成本：65076.3+3253.8+1301.5=69631.6万折合每平米开发成本约：69631.633.6=2072.3元/,工程投资成本估算,THANKS,